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【主婦の相続不動産売却】扶養控除の不安の解消は?事例付き

houseいろいろ

そういえば、隣がゴミ屋敷だったんでしょ。よく売れたね。

ぶっちー
ぶっちー

それは「 相続した売れない実家を売却するコツと行動 」でも記事にしたんでちょっと読んでみて~。でも、売ったら終わりじゃないのよね。

主婦が相続不動産売却に成功。そのあとの不安は確定申告と扶養控除

相続した実家が、隣がゴミ屋敷だったため6年間売れずに困っていました。けれども、昨年やっと売却に成功しました。


その次に待っているのは確定申告です。相続が3000万+一人につき600万円=3600万です。それ以下なら確定申告は不要ではないの?と思われる方はいませんか?

相続税非課税わくの計算の仕方

相続人が1人 3000万円+(600万円×1人)=3600万円
相続人が2人 3000万円+(600万円×2人)=4200万円
相続人が3人 3000万円+(600万円×3人)=4800万円

※一人につき3600万円ではありません

いえいえ、売却したらそれは「譲渡所得」として扱われ、相続とは別に分離課税の対象になります。そこで「譲渡所得の確定申告」をしなければいけないのです。

分離課税とは、通常の給与所得以外の収益が出た場合に税金のもととして計算されるものです。

そこで心配になるのは、譲渡所得が多くて扶養から外れないか、ということだと思います。
まず多くの場合、結論から言いますね。

ほとんどの場合は扶養控除から外れることはありません。申告は必ずしましょう。

ほとんどの場合ですね。正確に言うとどんな不動産がいくらで売れたかということになりますが、平均的な場合は扶養から外れるほどの譲渡所得は少ないということです。

なぜ譲渡所得の確定申告をする必要があるのでしょうか

相続が発生した場合、相続の対象となる主なものは一般的には以下の通りです。

  • 預貯金
  • 生命保険
  • 有価証券
  • 土地・家屋

このうち有価証券までは、100万円を超える場合各会社から税務署に支払い調書が報告されます。
ですから、税務署はすでにいくら相続しているか把握しています。


土地・家屋については売却(譲渡)があったことも把握しています。なぜかというと、土地・家屋は法務局の管轄ですが、売却などで持ち主が変わると所有権移転登記が行われます。


その所有権移転登記があったことは税務署にも記録されます。けれども譲渡にいくら費用がかかったとか、売却益がいくらあったなどの取引内容はわからないのです。


ですから相続で実家を売却した時は収益があった、または損失であったか税務署に申告しなければ
あとあと税務署からのおたずねが来る場合もあります。



もし収益が大きい時は無申告による重加算税がかかるので、必ず申告しましょう。

相続における譲渡所得の計算に必要な共通書類

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譲渡所得の確定申告にかかる書類は決められています。その書類を一覧にしました。

(一般的な家庭の相続の場合で、事業をしていたり山林・田畑所有の場合などは除きます)

  1. 取得時の資料(実家の取得時)(コピー可)
    ・売買契約書
    ・売買代金受取書
    ・仲介手数料など取得費領収書
    ・リフォームなどしていれば請負契約書や領収書
  2. 譲渡時の資料(実家の売却時)(コピー可)
    ・売買契約書
    ・売買代金受取書
    ・固定資産税清算書
    ・仲介手数料等譲渡費用領収書
  3. マイナンバーカードまたはマイナンバー通知書
  4. 確定申告書
  5. 譲渡所得の内訳書

取得時の資料とは、実家を買ったり建てた時に関わる費用の資料です。また譲渡時は、相続で実家を売却した時のものになります。


ここでけっこう問題になるのが、取得時の資料が揃わないことが多いようです。また、代々引き継いできた土地や何十年も前に購入していたら、紛失している場合もあります。

今回は紛失については省略させていただきます。紛失していなくとも、相続時の譲渡所得の確定申告は税理士に相談するのが一番です。


実際わたしも取得時の正式な売買契約書がなく、税務署に提出したと思われる書類しかありませんでした。そこから家屋の売買代金がわかったので、計算してもらえました。

税務署に提出する書類は「確定申告書」と「譲渡所得の内訳書」になります。

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扶養控除を受けられる人とは通常だれなのか

扶養控除内でパートをしている妻が多いと思います。その想定で考えます。

【所得税控除】

給与所得を得て、所得税を納税しているいわば、会社員である夫ですね。妻や子供を扶養しているという理由で所得税の控除を受けられるわけです。

妻は夫の「控除対象配偶者」という位置になります。

【社会保険料】

わかりやすい例をとれば健康保険証(医療保険)ですが、被保険者は夫、被扶養者は妻や子供ですね。国民年金も扶養されている妻は第3号被保険者となり、支払いは夫と会社です。

ぶっちー
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つまり扶養控除というものは妻は夫の控除対象配偶者であって、控除は夫が受けるものですね。

計算式は色々書いてあるけれど、実際の譲渡所得の計算例を知りたい

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譲渡所得は売却した価格ではありません。私の場合を計算してみました。

実際の計算式はこうです。段階があるのでよく見てください。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費 - 譲渡費用

「取得費」は下の計算式で求めます。

【家屋の場合】
取得費 = 建物購入代金 - 減価償却費

「原価償却費」

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

「償却率」は木造や、鉄骨などの構造や事業用かそうでないかで割合が決まっています。私の場合木造家屋で事業用(賃貸などの収益物件)ではなく一般居住用で、償却率は0.031でした。

(また21,000,000円は、ここでは実際の価格に近い価格に変えています。)

21,000,000円 × 0.9 × 0.031 × 29年=16,991,100円 ←減価償却費相当額

減価償却費まで求めたら一番初めの計算式にあてはめますが、その時土地の登記費用も足します。私の場合、家屋を建てた時の土地の登記費用は117,530円でした。

(登記費用以外に仲介手数料、印紙税、建物取り壊し費用なども含めることができます。)

この117,530円に21,000,000円を足したものから原価償却費を引いて、「取得費」になります。

(117,530円+21,000,000円) - 16,991,100円 = 4,126,430円 ←取得費

最後に売却した時の譲渡費用(仲介手数料、収入印紙代、登記費用など)を取得費に足して、実際の売却価格との差益を算出します。16,000円でした。

3,000,000円 - (4,126,430円+16,000円) = △1,142,430円←譲渡所得金額

実際は3,000,000円ではありませんが近い金額です。1,142,430円のマイナスで、収益はなかったので税金はかからず、途中で退職したためもあり、所得税は還付金が出るようです。住民税は退職するまでの期間に応じて発生します。

仮に売却価格が10,000,000円だったとしましょう。

10,000,000円 - (4,126,430円+16,000円) = 585,7570円

(5,857,570円の収益になります。収益が出る場合は、まず譲渡所得に対して節税のための特例が適用できるかどうかを調べる必要があります。また分ける人数でもっと金額も減ります。)


ちなみに譲渡所得税の税率はまず所有期間が売却した年の1月1日時点において、5年以下か5年超えかで下の表のように変わります。

 所得税住民税復興特別所得税
5年以内30%9%0.63%
5年超え15%5%0.315%

話は元に戻ります。譲渡所得金額は減益でした。隣がゴミ屋敷で低価でしか売れませんでしたが、減価償却費やまともな取得費を引くとたいていの人はあまり大きな収益にはならないはずです。

首都圏なら別ですが、人口が減って土地の価格が下がっている今は、そうそう大きな収益にはなりません。また特例に該当したり複数の相続人だと一人当たりの金額も変わってきます。


それから今後実家にだれも住まない傾向にもあります。ということは、ますます地方都市では不動産の売買価格が下がることも予想されます。


相続登記は義務付けられる予定ですが、売買が難しくなることも将来の対策や計画として頭に入れておく方がいいでしょう。

譲渡所得の確定申告で扶養控除から外れてしまうの?

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もう一度、所得税控除と社会保険について、おさらいしましょう。

【所得税控除】
扶養控除を外れるか、外れないかは 2018年1月から始まった新制度 「控除対象配偶者」に関する「配偶者控除」と「配偶者特別控除」を参考にしましょう。

譲渡所得が下にあたる場合は「配偶者控除」も「配偶者特別控除」も受けられます。

  1. 控除対象となる配偶者の所得の上限が拡大された
    配偶者(妻)の合計所得金額が85万円
  2. 控除を受ける納税者に所得制限が設けられた
    納税者自身(夫)の合計所得金額が1,000万円以下である
    (ただし合計所得金額が900万円を超えると控除額が段階的に減額される)

・妻の年間所得が38万円までなら、夫は「配偶者控除」が受けられる。

・妻の年間所得が85万円をこえ123万円以下なら段階的な「配偶者特別控除」が受けられる。

・妻の年間所得 が123万円を超えたら「配偶者特別控除」も利用できない

つまり、妻の給与所得に準じた不動産所得であれば「配偶者控除」または「配偶者特別控除」を夫は受けられます。

【社会保険】

・妻の年間収入が106万円以上で、従業員数501人以上の企業に勤務している。

・妻の年間収入が130万円以上となる場合には、社会保険上の扶養から外れる。

社会保険は以上のように定められています。

ところで、上記の説明は妻の定期的な所得が対象であり、翌年は控除を受けられなくても、不動産売却の一時的な収入であって、ずっと控除対象配偶者から外されるものではありません。


確定申告で申告した譲渡所得にしたがって、妻が自身に課される所得税や住民税を納めればよいのであって、配偶者(夫)の控除対象から外れることはありません。


もし、相続した物件が賃貸など定期的な収益物件だと計算も変わりますが、継承するかしないかで控除対象から外れる場合も考えられます。

不動産売却による譲渡所得は 正しい確定申告のため専門家に相談しよう

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相続不動産の売却による譲渡所得の確定申告は、医療費控除と違い、百人百様の事情やパターンがあるため、やはり素人では簡単に判断できない場合が多いものです。


また必要な書類が揃えられないこともあり、そんな場合も対処してもらえます。信頼できる税理士を見つけておくのは大事なことです。


相続が始まる前や、生前整理を心がけているなら税理士に相談して、相続のパターンを提案してもらうこともいいことです。


節税は悪いことではありません。国も登記されない土地・家屋が増えるのを防ぐために色々な制度や特例を設けているので、専門家に聞いて最善の方法を使うようにしましょう。

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