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相続した売れない実家を売却するコツと行動

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実家の親が他界してしまったら、何があるかって、お葬式、法事・・・そして「相続」ですね。このブログを読んでいるアナタは、まだまだ先の話かしら?

私も先のことと思っていたけれど、たたみかけるように数年のうちに親たちは他界してしまいました。平均寿命まで持たなかったのはただただ驚きでした。


私も兄弟も実家はでているので、誰も住む者はおらず相続登記をしたあと、売却するしかないという結論に至りましたが、それからが長く険しい道でした。


空き家になってまる6年ずーーーっと売れない!理由はありますが、自分の考え方次第で何とかできました。


とんでも不動産、いえ負動産を6年越しで売ったロードマップをご紹介します。


これは12月の日記「お隣はゴミ屋敷!相続した実家を売却するため考えたこと 」のスピンオフでもあります。

私がとんでも負動産を売ることに成功した理由とは

  • 地元の信用ある不動産会社に行く
  • 近所に買い手がないか探してみる
  • ネットの一括査定にかけてみる
  • 空き家バンクを探してみる
  • 自分で妥協できるラインを引く
  • 最後は人との出会い
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不動産会社にまずは行ってみるべし

当たり前ですが地元の不動産屋にまず行って内覧と査定をしてもらうことです。(これに葛藤することになりますが)不動産会社の選択ですが、「不動産業登録証」を参考にすればいいと思います。


地元の物件や市場に詳しい情報を仕入れておくことは、まず一番大事なことです。地元で経営の長い不動産会社の査定を基準にしましょう。


地元物件が多く仲介・売買を中心にしている不動産会社で免許更新が多いところから訪ねてみると間違いはあまりないはずです。 宅地建物取引業者票 を目安にするとわかりますよ。「○○県知事(20)第3456号」の()の中が更新回数です。


更新回数が多ければいいというのでなく、少なくても得意分野が別にある不動産会社もあります。始めは 宅地建物取引業者票 が良い目安になるということが言いたいのです。

不動産会社の返事は予想通り惨たんたる結果

一抹の不安はありました。その頃まだ存命していた兄が不動産会社に行く前、あることを耳打ちしておきました。「隣の家、ゴミがたまり始めてるんだけど」


めったに実家へ帰らない兄はそういうことを知りませんでした。でも、とりあえず査定を依頼し、見積もってもらったところ路線価の1.3倍の価格でした。


そう、普通はそれで売り手が納得すれば売買の話に入れるんですが、耳打ちした通りゴミ屋敷になりつつある隣家。1週間後「検討しましたが」とお返事が。そうでしょうねえ。

不動産売却をあきらめつつも、家の管理はやるべし

まずこういう行動を起こしました。

・団地の町内会代表者と一緒にゴミ処理について市役所にかけあう
・火事の可能性が高くなるとして消防署に話をする
・空き家の隣がゴミ屋敷だと防犯上用心が悪いため、警察に状況を話す
・弁護士にゴミの処理を本人にさせられないか相談

ゴミ屋敷そのものはテレビで放映されたりしますが、隣や近所は臭気や害虫、そして自宅の資産価値の暴落など、とてつもない損害を受けます。ゴミ屋敷が空き家も生む、負の連鎖。


市は衛生課も相手にしてくれず、消防署、警察も巡回はするが敷地内の物は個人の財産で手は出せないと、こちらも予想通りのお答えでした。

弁護士さんは「訴訟して勝つことは容易だけれど、だからといってゴミを片付けられなくても、強制することはできないし、裁判費用で何十万もかかります」との返事。

次に打った手はというと下の通りです。

団地内または周辺で、家を買いたい人がいないか聞く


団地は大体30~40代でローンが返せる収入があり、小学生から中学生の子供がいる世帯がつぎつぎと入居してきます。子供が成人し、家を建てる時期も同じくらいになります。


子供が他府県で帰らない家もあり、同じ団地内で育った子供がそういう家を買い、親の近所に住むというケースもありました。


隣の状況を承知の上で安く買ってくれる人はいないか探しましたが、団地内は他にも空き家が出始める時期なので徒労に終わりました。


打つ手がなく行き詰ってしまいましたが、 遺品の片づけや掃除をしに月に1~2回、車で実家のある隣の県まで通いました。


空き家でも家の中や庭を放置すると汚れるばかりか、風通しをしないと家が痛み、不動産価値はもっと下がってしまいます。

空き家管理を続けるうちに湧いた家族とのあつれき

そうして2年、3年過ぎると固定資産税も払わなければいけないし、家族からは土日に泊りで家をあけるため何かと苦情を言われます。


売れないからと放置したら、庭にゴミを放り込む人もいます。本当にいるんですよ。ラジカセや3段ボックスが捨ててあって、いったいどこから持ってきたんでしょう。同じ団地内とは思いたくないですけどね。


そのうち、主人の親が入院したりでこのころは忙しく、精神的にもキツイことが多かったです。


ゴミ屋敷にする人は心理学的に病んでいるといいますが、心理学は現場を救ってはくれません。なんで自分の家に限ってとばかり、私だって思います。

けれどもこの問題はゴミ屋敷住人だけの問題ではないのです。

空き家住宅対策支援センターや空き家バンクを探してみる

全国的に空き家問題が本格化し、空き家の活用や放置空き家の税金を6倍にするという話が浮上し始めました。

もともと固定資産税は高いのです。知っていました?正確に言うと下のようになります。

固定資産の課税標準額の求め方

固定資産税評価額を用いて算出します。この固定資産税評価額は公示価格の70%程度です。
それに

土地と家屋別々に広さによって1/6、2/3、1/3と決められた割合をかけます。そうしてみちびきだした金額を「課税標準額」といいます。

課税標準額に標準税率1.4%を掛けた額が固定資産税の税額です。標準税率の1.4%は県や市町村それぞれある程度で決められます。土地や建物それぞれにおいて、一定の条件を満たせば税額が軽減されます。

免税点とは、固定資産税の課税標準額が土地なら30万円建物なら20万円未満であれば固定資産税は課税されません。(そういう不動産はなかなかないでしょう)

固定資産税=課税標準額×標準税率1.4% (免税点 家屋20万円 土地30万円)

土地小規模住宅用地(200m2以下の部分)   課税標準額×1/6

一般住宅用地(200m2超えの部分)   課税標準額×1/3

小規模住宅用地 課税標準額×1/6とありますね。これが特定空き家になると税額1/6という特例が適用されなくなるということです。

これがもとで、空き家は固定資産税が6倍になるという話が広がったのですね。

話がそれました。全国的に役所が空き家対策に取り組むようになったのが目立ち始めたのもこのころです。

空き家バンクや空き家対策住宅支援センターを立ち上げる都道府県も増え、「空き家相談士」「空き家管理士」という認定資格ができました。


こうした活動をする団体や支援する市町村、都道府県など公共団体を利用しようと思い連絡を取りました。しかし実家のあるところは地方再生事業としての空き家利用、街中の戸建てよりも古民家再生やさびれた商店街の再開発的な役割が主でした。


今でも県庁がある中心的な市より、郊外の市町村の方が空き家の受け入れを推進しています。

またまた望みは絶たれてしまいました。

一括査定は入力だけじゃダメ。査定サイトにも違いがあることへの気づき!

そのうち兄が闘病の末他界し、空き家問題はいよいよ重くのしかかってきました。以前から一括査定を3回くらい利用しましたが、システムを説明しますね。


自分の名前や連絡先、査定してほしい不動産の住所、持ち主、不動産情報(土地面積、建物面積、建物構造、4メートル以上の道路に面しているかいないか、築年数など)入力します。

しばらくすると、機械的に何件かの不動産屋にその情報がいき、そこから連絡が入ります、とメールが届きます。

不動産会社はたいてい下見をして連絡をしてきます。実際電話もかかってきましたが、何も連絡がないところもあります。

実家の場合は、ゴミ屋敷を見て連絡してこない会社もあったと思いますね。でも、下見をしたうえで、連絡をくれたところもあり色々と話をしました。

けれども1度も「内覧したい」とは言われませんでした。(←「内覧」って重要な言葉なのです)

兄が亡くなったのが4月。その年内になんとかしたくて、また一括査定にかけました。今回は自分の考えだけで話をしなければなりません。

「うーん、どうしたらこれよりも先に話を進められるかなあ・・・?」考えあぐねていた時、あるサイトは希望価格と記入する項目がありました。


「そうか!自分がいくらまでなら妥協できるか考えよう」とひらめいたのです。その希望価格を記入する項目が無ければ、そういうことに気がつかなかったと思います。


考えれば不動産会社も連絡はくれるところはあったのです。普通の査定価格でと言われてもこまるけれど、買えるものなら買ってもいいという気持ちがあったのではないか?と思いました、


それから、実家周辺の色々な不動産の売買情報をネットで調べまくりました。実家は本当に条件の良い家だったようです。

所でも安い不動産がなぜ安いのか考えたりしているうちに、妥協点を決める気持ちが固まり、希望売却価格を入力し、備考欄にはゴミ屋敷があることや、売り込める点、間取りや設備の説明を詳しく記入したのです。


また、戸建てばかりではなくマンション一括査定にも登録してみました。


その2日後に2件の不動産屋から「内覧したい」と連絡がありました。全部で4件から連絡がはいったのです!

実感!不動産売却は自分の考えが変われば状況が変わる

あとは出会いです。こちらの腹が決まっていて、希望価格に飛びついてくるということは、隣の問題があってもなんとかしようという、素人ではわからない考えや手段が不動産会社にあるのです。


決裁1歩手前まで会社で話を進めてきたという営業もいました。リフォーム業者を連れてきた不動産会社もいました。

不動産投資をしているというお客さんを2組連れてきた会社もありました。


ここまでくれば、大丈夫です。最終的に希望価格より上乗せした2社が残り、うち1社が片方に話をつけるという形にしてくれた会社に決めることが出来ました。


他の決め手は、団地内の物件を取り扱っている不動産会社が関係していたこともあります。その不動産会社を紹介してくれた会社は、マンション一括査定の方でシステムがリコメンドしてきた会社でした。ご縁ですね!


団地に関係ある不動産会社が増えてくれることで、なんらかの動きがあればいいと思います。
位置関係で別に接している家の方が、私の実家よりもっと実害を受けているようです。


という訳で、時間はかかりましたがあきらめず欲張らずというマインドに変えたおかげでお荷物の実家を売却できました。母親の遺品が片付かず半分残った状態でしたが、家屋内・家屋外の荷物や植木の処分はするので、そのままでいいという好条件まで手に入れることが出来たのです。


あなたもいつどんなことが起きるかわかりません。けれども時間がかかっても向き合っていればひとつひとつ片付いて、荷物をおろすことが出来ると思います。

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